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2017-05-08 08:00聯合報 記者沈婉玉／台北報導
銀行審核房貸條件的主要關鍵是借款人，想爭取較優的房貸條件有四個技巧。 圖／本報資...
銀行審核房貸條件的主要關鍵是借款人，想爭取較優的房貸條件有四個技巧。 圖／本報資料照片
爭取較優房貸 四個技巧報你知
近來房市出現小幅回檔的跡象，但無論房市好壞，許多民眾仍有購屋成家的需求。好不容易找到理想標的並談好合理價格後，貸款條件也必須斤斤計較，以減輕房貸負擔。
凱基銀行消費金融處副總林毓棠說，銀行審核房貸條件的主要關鍵是借款人，是否有穩定收入來源、信用紀錄與房屋價值等都會影響房房屋抵押貸款問題諮詢 房屋貸款時間貸條件，想爭取較優的房貸條件有四個技巧：
●夫妻購屋 由收入穩定一方貸款
林毓棠指出，借款人的職業會直接影響收入穩定性，對銀行來說，若有穩定的還款能力，違約風險較小，信用評分較高，自然願意給予較好的承作條件。
因此，夫妻購屋無論房子是登記在誰名房屋抵押貸款問題諮詢 房屋貸款時間下，在申辦房貸時，最好由收入穩定的一方擔任借款人，有利於爭取提高房貸成數或降低利率。尤其借款人若是軍公教人員或上市櫃前五百大企業的員工，銀行通常會有利房屋抵押貸款問題諮詢 房屋貸款時間率減碼的優惠。
●有良好的信用記錄 更有談判空間
銀行最重視的就是借款人的信用品質，所以平時維持良好信用，購屋時才有籌碼和銀行談出低利率。任何繳費逾期的紀錄上聯徵中心都查的到，林毓棠建議有購屋計畫的民眾，要立刻開始培養自己信用紀錄，包括學貸、信貸、車貸或信用卡帳款等都要按時繳納，讓信用加分，未來在申辦房貸時將更有談判空間。
●保值區段購屋 貸款成數較高
林毓棠表示，房屋位於良好區段，不僅房價保值，房屋抵押貸款問題諮詢 房屋貸款時間貸款成數也相對較高。因為銀行審核貸款的第一要件就是擔保品的價值，所以在購屋前慎選好區段，未來與銀行談判的籌碼自然也就相對增加。
●培養銀行親密感 老客戶優惠多
林毓棠表示，想要從多占點銀行的便宜，就要先好好培養關係，通常銀行對財富管理及薪轉客戶都會給比較好的條件。建議民眾將存款、基金、保險、信用卡等集中在一家主力銀行長期定期往來，在申請房貸時，主力銀行比較了解借款人的財務能力，比較會給「老客戶」優惠的條件。
他舉例，曾有位專職接案的soho族客戶來凱基銀行申辦房貸，通常銀行對收入不穩定的客戶態度都會比較「保房屋抵押貸款問題諮詢 房屋貸款時間留」，但因這位客戶長期請凱基協助財富管理，凱基對這位客戶的還款能力比較有信心，這位客戶對凱基累積的貢獻度也較高，因此凱基願意讓利，給予客戶利率優惠。
銀行最重視的就是借款人的信用品質，所以平時維持良好信用，才有籌碼談出低利率。 圖...
銀行最重視的就是借款人的信用品質，所以平時維持良好信用，才有籌碼談出低利率。 圖／本報資料照片
擔保品很重要 但不是唯一
「擔保品很重要，但不是唯一，」土銀個金部主管說，銀行不是當鋪，很多民眾申辦房貸時都會誤以為只要房子價值夠就可以貸款，不明白銀行為什麼還要問東問西。
這位主管指出，現在利率低、利潤薄，銀行風險控管很嚴，必須了解借款人的所得、職業、往來記錄等。此外，銀行不只看這筆貸款，還會看借款人名下有沒有其他信貸、房貸，才能評估客戶的還款能力及貢獻度，綜合給予貸款條件。
這位主管說，如果本身所得不穩定或無法舉出明確的證明，可以找保證人，爭取較好的貸款條件。
民眾在選擇銀行申辦房貸時，不但要精算利率，還要貨比三家才不吃虧。 圖／本報資料照...
民眾在選擇銀行申辦房貸時，不但要精算利率，還要貨比三家才不吃虧。 圖／本報資料照片
控制房貸 不要超過淨收入一半
民眾可主動向銀行說明自身的條件及房屋現況，請銀行估算適用的利率及成數，並確認房貸綁約期間內轉貸是否會產生代書費、設定費及違約金問題。建議民眾在選擇銀行申辦房貸時，不但要精算利率，還要貨比三家才不吃虧。
「貸款成數高有時是糖衣毒藥，讓年青人誤以為負擔得起」，土銀個金部主管指出，現在房市處於修正階段，現在雖然利息低，但早晚會升息，購屋族最好量入為出，控制房貸不要超過淨收入的一半，否則成為毫無生活品質、被房貸壓得喘不過氣的屋奴，「人生會變成黑白的」。
房貸﹒凱基銀﹒房市﹒信用卡﹒財富管理
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2017-05-13 21:09聯合報 記者孫中英╱即時報導
數位金融年代，銀行發展辦房貸「智慧鑑價」取代人工鑑價。記者孫中英／攝影。
數位金融年代，銀行發展辦房貸「智慧鑑價」取代人工鑑價。記者孫中英／攝影。
數位金融年代，辦房貸若還要請人工到現場勘屋鑑價，馬上就遜掉了。中國信託商銀已將原始的房貸人工鑑價，改由智慧系統處理；「AI(人工智慧)」出馬，不僅大幅縮短房屋鑑價時程，2天內能完成可貸額度審查，還大幅提升客戶增貸意願，短期內，中信銀行融資房貸送件動能已大幅成長52%。
中信銀行表示，現行買屋辦房貸流程中，客戶有「3大痛點」始終無法被滿足；1是民眾買屋付訂前，總擔心因資訊不足，導致買貴被坑殺，2是付訂金後，又擔心向銀行辦貸款，核貸結果不如預期，第3是有屋族，想拿房屋辦房貸「增貸」，但不知「可增貸多少錢」。
這3大痛點，第1點跟銀行較無關，另外2點，現行銀行房貸申辦流程都有改善空間。中信銀行表示，像第2點，多數民眾辦房貸，都想趕快知道「能貸多少錢」；但一般銀行承作房貸，在客戶正式送件後，多須「耗時數周」到現場勘屋進行鑑價，才能確定房屋價值，客戶也得在1到數周後才得知可貸款金額。
中信銀行為此發展「智慧鑑價」系統，利用自行50萬筆鑑價資訊建立起估價模型，再整合內政部不動產交易實價查詢及全球定位系統，將全台150萬筆地址資訊，轉換成「路寬、鄰近設施距離與數量」等資訊結構化資料；中信銀行表示，客戶可立即取得房屋鑑價結果，不用再乾等數周。也有銀行在網站上標榜提供房貸額度試算，但中信表示，這是用實價登錄系統去「估算」，非鑑價結果，該行智慧鑑價系統應最接近「人工鑑價」。
中國信託自今年5月起，針對該行部分房貸舊戶，推出透過智慧鑑價系統，提供適合客戶還款、償債能力的額度保證專案，讓客戶知道，房屋「增貸」額度是多少，若想動用，透過網銀即可申請，中信這套智慧鑑價，年底前也會擴大適用，直接納入部分新房貸戶額度審查時的服務範圍。
中信銀行表示，房屋鑑價，由人工改成「智慧鑑價」，有3大好處，一是大幅節省人工鑑價時間，2是透過人工智慧，讓房屋自動估價誤差可降低至10%以內，最後因為客戶能掌握「再借額度」，還大幅提高原房貸戶增貸意願。
中信銀行﹒房貸﹒中國信託
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字級：最小字型預設最大字型
分享到 Facebook分享到 Plurk分享到 Twitter2017年05月15日06:03
買房準備申貸，銀行一直要我加保房貸壽險，承辦人員說這樣申貸會比較順利，是真的嗎？
大眾銀行發言人張寒青表示，房貸壽險的作用是如果不幸申貸者出事，能有一筆保險理賠金用來還房貸，保住房子同時給申貸者全家多一份保障，對銀行和申貸者都是好事。
至於買房貸壽險是否會取得更好的申貸條件，主要還是看申貸者的還款能力與信用條件，畢竟房貸壽險只是附加的保障而已。（陳宥里／綜合報導）
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辦理房貸加保房貸壽險，並不一定能取得更好的申貸條件。資料照片房租、房貸利息 可同時列報
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2017-05-16 05:14經濟日報 記者林潔玲／專題報導
個人報稅今年各項扣除額門檻皆與去年相同，財政部也提醒民眾節省稅負方式，若購屋利息支出與房屋租金支出，期間不重複就可同時列報。
今年所得查調的範圍新增三項可查詢，包括「個人自不具僱傭關係高爾夫球場分得球童費(薪資所得)」、「智慧財產權作價入股股票轉讓或屆期未轉讓申報憑單」及「獎酬員工股份基礎給付股票轉讓或屆期未轉讓申報憑單」等三項；扣除額部分也新增身障者購買依規定的醫療輔具、並向主管機關申請補助者，其輔具支出超出補助部分的醫藥費資料，也可查詢扣除。
至於今年個人申報綜所稅的免稅額，以及各項扣除額等，皆與去年相同，單身者免稅額為8.5萬元、標準扣除額為9萬元、薪資所得特別扣除額為12.8萬元，也就是說，若首報族收入在30.3萬元以下者免繳稅。
雖然個人報稅門檻皆相同，但對於首次成為有殼一族者，若購屋利息支出與房屋租金支出，期間不重複就可同時列報。
今年申報去年綜所稅的房屋租金支出、購屋利息支出的列舉扣除額，前者為一年12萬元、後者為一年30萬元。
財政部官員指出，假設某甲君去年1至4月在外租房子、5月買房子，由於期間不重疊，所以甲君可列扣房屋租金4萬元，5~12月的購屋利息支出，則按比例計算，由於剩下八個月，所以最高限額為20萬元，30萬元乘以12分之8，但官員也強調，前提是「期間沒重疊」。
由於現行列舉扣除額利息支出的民眾，許多都在10萬元以下，加上利息偏低，所以不少人直接用標準扣除額計算，因此若用列舉利息支出者，官員也建議「貸款本金較高」者相對適合。
財政部也提醒新婚族群、扶養直系親屬者報稅時應留意。
新婚族群須留意，若是去年下半年一對新人宴客結婚，但今年1月才赴戶政事務所登記結婚，今年申報綜所稅時合併申報，但「其實是錯誤的」，由於報稅是去年度所得，但去年度尚未成為夫妻，因此遭國稅局認定沒有親屬關係、屬不存在的婚姻關係虛列，不只會被罰還要補稅。今年報稅大不同系列／房租房貸利息 可同時列報
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2017-05-16 01:23 經濟日報 記者林潔玲／專題報導
財政部提醒民眾節省稅負方式，若購屋利息支出與房屋租金支出，期間不重複就可同時列報...
財政部提醒民眾節省稅負方式，若購屋利息支出與房屋租金支出，期間不重複就可同時列報。 聯合報系資料照
個人報稅今年各項扣除額門檻皆與去年相同，財政部也提醒民眾節省稅負方式，若購屋利息支出與房屋租金支出，期間不重複就可同時列報。
今年所得查調的範圍新增三項可查詢，包括「個人自不具僱傭關係高爾夫球場分得球童費(薪資所得)」、「智慧財產權作價入股股票轉讓或屆期未轉讓申報憑單」及「獎酬員工股份基礎給付股票轉讓或屆期未轉讓申報憑單」等三項；扣除額部分也新增身障者購買依規定的醫療輔具、並向主管機關申請補助者，其輔具支出超出補助部分的醫藥費資料，也可查詢扣除。
至於今年個人申報綜所稅的免稅額，以及各項扣除額等，皆與去年相同，單身者免稅額為8.5萬元、標準扣除額為9萬元、薪資所得特別扣除額為12.8萬元，也就是說，若首報族收入在30.3萬元以下者免繳稅。
雖然個人報稅門檻皆相同，但對於首次成為有殼一族者，若購屋利息支出與房屋租金支出，期間不重複就可同時列報。
今年申報去年綜所稅的房屋租金支出、購屋利息支出的列舉扣除額，前者為一年12萬元、後者為一年30萬元。
財政部官員指出，假設某甲君去年1至4月在外租房子、5月買房子，由於期間不重疊，所以甲君可列扣房屋租金4萬元，5~12月的購屋利息支出，則按比例計算，由於剩下八個月，所以最高限額為20萬元，30萬元乘以12分之8，但官員也強調，前提是「期間沒重疊」。
由於現行列舉扣除額利息支出的民眾，許多都在10萬元以下，加上利息偏低，所以不少人直接用標準扣除額計算，因此若用列舉利息支出者，官員也建議「貸款本金較高」者相對適合。
財政部也提醒新婚族群、扶養直系親屬者報稅時應留意。
新婚族群須留意，若是去年下半年一對新人宴客結婚，但今年1月才赴戶政事務所登記結婚，今年申報綜所稅時合併申報，但「其實是錯誤的」，由於報稅是去年度所得，但去年度尚未成為夫妻，因此遭國稅局認定沒有親屬關係、屬不存在的婚姻關係虛列，不只會被罰還要補稅。
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2017-05-13 21:08聯合報 記者孫中英╱即時報導
向他行客戶招手，民營銀行大舉進軍房貸轉貸增貸市場。記者孫中英／攝影。
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房市低迷，銀行若只承做新成交房貸案，因件數不夠多，肯定吃不飽。民營銀行已大舉轉向搶攻「轉貸戶及增貸戶」，房貸轉貸件利率最優約1.6%，增貸案最低利率約1.7%，若採線上申辦，還有銀行提供長期利率減免或手續費折扣優惠。
房市低迷，大型民營銀行紛紛「撩落起」，搶攻房貸轉貸戶及增貸戶，包括玉山、台新、中國信託商銀、國泰世華等各有房貸轉貸或增貸優惠專案；轉貸案主要針對他行客戶，等於挖其他銀行牆角，增貸案，銀行多開放自行及他行客戶都能申貸。
玉山銀行除在官網主打目前該行最熱門的e指房貸，也在大型入口網站宣傳，歡迎轉貸戶；玉山銀行表示，民眾可直接在線上完成房貸額度利率評估並取得貸款條件，自線上提出申請並確認核貸客戶，還可自「前2年利率減免0.2%、貸款期間利率減免0.1%、手續費8折」3種優惠擇一，前2年貸款年利率則自1.6%到2.58%不等。
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國泰世華銀行也同時搶攻轉貸及增貸客戶，轉貸戶最優利率1.68%，最高可貸8成，增貸利率最優約1.7%起。台北富邦銀行直接在官網打出「歡迎轉貸」，轉貸戶最優利率也是1.7%，最高可貸9成，但限定須在5月底前進件。
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